Rubrica ''Tre minuti con il Notaio'': Donazione, Contratto Familiare ed atto sugli immobili

09 luglio 2018

La donazione è atto formale da stipulare per atto pubblico a mezzo di notaio in presenza di due testimoni. Vi si fa spesso ricorso in ambito familiare, anche in considerazione di una tassazione favorevole, ma occorre sapere che può presentare seri problemi nella successiva circolazione del bene immobile donato.

 

POSSO ACQUISTARE UN BENE IMMOBILE NELLA CUI STORIA SI REGISTRI UNA DONAZIONE?

 

La donazione, infatti, è potenzialmente lesiva dei diritti dei legittimari del donante (coniuge e figli), i quali, morto il donante, laddove dimostrassero di essere stati lesi nei loro diritti ereditari, potrebbero impugnare la donazione fatta in vita e recuperare il bene immobile (anche se nel frattempo rivenduto a terzi e ipotecato) come se non fosse mai uscito dal patrimonio del donante. Appare quindi assai rischioso procedere all'acquisto di un bene immobile da un soggetto che lo ha ricevuto in donazione o, nel caso in cui tra i passaggi precedenti figuri una donazione.

Per tale motivo alcune banche, prima di deliberare l'erogabilità di un mutuo, richiedono al notaio di verificare se vi siano stati passaggi per donazione dell'immobile da ipotecare.

LA DONAZIONE: UN ATTO DI LIBERALITÀ PER CUI È BENE RIVOLGERSI A UNA CONSULENZA DEL NOTAIO

 

Quello della donazione è uno strumento prezioso nelle mani delle famiglie, in quanto consente il passaggio di beni senza dover attendere l’eredità e senza dover effettuare una compravendita con conseguente trasferimento di denaro. Pensiamo ad esempio (ma è uno fra i tanti) a una coppia che possiede una seconda casa e desidera che divenga di proprietà del figlio, che potrà fare di essa la prima casa e abitarvi con la sua nuova famiglia: l’esborso sarà molto limitato, con evidenti vantaggi economici. Si tratta dunque di un atto di liberalità attraverso il quale una persona rinuncia ad un bene a favore di un’altra: l’atto deve essere concluso di fronte a un Notaio e alla presenza di due testimoni.

DEVO RIVOLGERMI A UN NOTAIO PER LA DONAZIONE?

Il passaggio da uno studio notarile è dunque d’obbligo, ma data la particolarità di questa transazione è altamente consigliabile anche avvalersi di una consulenza notarile perché, come abbiamo accennato più sopra, la Donazione consente sì grandi vantaggi, ma potrebbe anche essere fonte di problemi non sempre pienamente valutabili da parte dei soggetti coinvolti.
Sempre nel caso d’esempio esposto poco sopra, la donazione dell’immobile potrebbe ad esempio ledere il diritto di altri eredi, che possono in qualsiasi momento chiedere l’annullamento della Donazione stessa: se ad esempio la coppia di cui sopra avesse altri figli, questi potrebbero opporsi alla Donazione. E – cosa da sottolineare – non è possibile da parte dei legittimi eredi rinunciare definitivamente al proprio diritto fino a quando il donante è in vita: la loro rinuncia diventerà effettiva solo alla morte di quest’ultimo.
Proprio questa possibilità rende ad esempio spesso difficile mettere sul mercato i beni ricevuti in donazione o aprire un finanziamento su di essi (ad esempio il mutuo che deve accendere l’acquirente dell’immobile oppure un mutuo per eventuali opere di ristrutturazione). Sembrerebbe peraltro che negli ultimi anni alcuni istituti di credito si stiano attrezzando per far fronte alle richieste di finanziamento anche sugli immobili oggetto di donazione, ad esempio richiedendo la sottoscrizione di una specifica assicurazione a fronte della concessione del mutuo: alla base di questo cambiamento di rotta vi è forse il sempre maggior ricorso alla Donazione da parte di persone che si ritrovano proprietarie di immobili di famiglia e li vogliono intestare ai figli, anche vista la sempre solida propensione degli italiani alle case di proprietà. 
Nonostante questo, l’istituto della Donazione crea sempre qualche difficoltà in questo senso di cui è bene essere consci e di cui è necessario valutare fino in fondo l’impatto: ecco il perché del consiglio di rivolgersi a un Notaio non solo per la redazione dell’atto, ma anche e soprattutto per riceverne una consulenza specializzata. In questo modo saremo consapevoli di cosa potremo e non potremo fare e anche trovare insieme a questo professionista la soluzione migliore per il nostro caso specifico.

DONAZIONE CON CONDIZIONI: UN ALTRO MOTIVO PER RIVOLGERSI AL NOTAIO

 

Abbiamo detto che la donazione è un atto di liberalità da parte di una persona verso un’altra. Ciò non significa però che questo atto debba essere scevro da condizioni. Come ogni altro contratto, anche le Donazioni possono infatti contenere determinati oneri che il ricevente si impegna a rispettare. Uno dei casi più frequenti è quello in cui il donante trasferisce al ricevente (donatario) la proprietà di un immobile, ma tiene per sé il diritto di usufrutto fino alla sua morte o a un altro termine stabilito per contratto: in questo caso solo al momento della morte o dello scadere del tempo stabilito il ricevente avrà la piena disponibilità del bene.
Inoltre la Donazione può essere revocata da parte del donante, ad esempio se la persona che ha ricevuto il bene donato si macchia di ingratitudine compiendo atti gravi nei confronti della persona che ha disposto la Donazione.
Se, come spesso avviene, la Donazione è a favore di un erede legittimo del donante (ad esempio il genitore o i genitori verso uno dei figli), la stessa diventerà un anticipo di eredità: alla morte del donante tale Donazione dovrà dunque essere presa in considerazione nella divisione dell’eredità tra eredi.

Se si desidera predisporre una Donazione che prevede delle condizioni specifiche nei confronti del donatario diventa ancor più pressante la necessità di rivolgersi a una consulenza notarile specifica, così da determinare al meglio forma e confini di tali obblighi: non è infatti semplice valutare appieno tutte le conseguenze portate da un atto che ha risvolti non solo nel breve periodo, ma anche e soprattutto a lungo termine. Meglio dunque affidarsi alla consulenza di un esperto per evitare di compiere passi affrettati o che possono rivelarsi controproducenti con il passare degli anni. Non di rado infatti le Donazioni, pur fatte con le migliori intenzioni, sono alla base di contenziosi familiari lunghi e che possono portare a divisioni delle famiglie stesse: per evitare tali conseguenze indesiderate, è dunque caldamente consigliato di rivolgersi a un Notaio coinvolgendo tutte le parti interessate o potenzialmente implicate, così che ogni decisione sia chiara e condivisa.

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