Casa con abusi edilizi: si può rogitare dal Notaio?

24 aprile 2019

Stiamo per comprare una nuova casa e vogliamo quindi rivolgerci a un Notaio per il rogito: ci accorgiamo però che l’abitazione che abbiamo scelto presenta degli abusi edilizi di cui non eravamo a conoscenza, o comunque non è regolarmente accatastata.
Cosa succede ora? È una situazione più comune di quanto si possa pensare, in particolare quando si ha a che fare con case che hanno ormai sulle spalle un certo numero di anni, ma a volte anche sul nuovo.
Ecco perché sarebbe buona cosa informarsi bene prima di compiere qualsiasi passo, verificare le condizioni dell’abitazione e anche naturalmente chiedere la consulenza specializzata di chi può darci indicazioni preziose (come il Notaio, appunto) e magari anche una perizia di parte.
Perché dormire sonni tranquilli non ha prezzo: andiamo però con ordine riguardo il discorso del rogito.

DAL NOTAIO PER COMPRARE CASA: COSA SERVE PER IL ROGITO

Innanzitutto va compreso cosa sia esattamente il rogito: è il contratto attraverso il quale un immobile (nel nostro caso l’appartamento, la villetta, una qualunque abitazione) passa dalle mani del venditore (o dei venditori) a quelle del compratore (o dei compratori).
Il rogito viene per legge redatto da un Notaio e, quando questi avrà provveduto a registrarlo debitamente, sancirà il passaggio effettivo della proprietà.
Come detto sopra, la legge prevede dunque che sia un Notaio a occuparsi del rogito e a verificare che sia tutto in regola: poiché il Notaio è per definizione stessa un garante di legalità, è evidente come non possa stipulare atti che contengano clausole o elementi che non rispettino la legge.
Ne consegue logicamente che non è possibile rogitare su immobili abusivi o che presentino degli abusi edilizi o non siano comunque correttamente accatastati per i più diversi motivi, anche con la buona fede del venditore: le schede catastali vengono allegate al rogito stesso e ne divengono parte integrante, il Notaio si accerterà della loro rispondenza alla realtà dei fatti chiedendo una specifica dichiarazione al venditore al riguardo.
 

Dunque, se quella che abbiamo tra le mani è un’abitazione che presenta abusi edilizi, grossi o piccoli che siano, avremo probabilmente un problema: fino a quando non sarà messa in regola non sarà infatti possibile procedere con un rogito.
Di più, se abbiamo intenzione di chiedere un mutuo per l’acquisto dell’abitazione, probabilmente anche la banca (che farà a tale proposito degli specifici controlli tramite il proprio perito e un Notaio) non lo concederà molto facilmente, proprio per quanto detto sopra.

ACCERTARSI CHE UNA CASA SIA IN REGOLA PRIMA DEL ROGITO DAL NOTAIO

La cosa migliore da fare potrebbe dunque essere quella di accertarsi della regolarità dell’abitazione prima di firmare qualsiasi impegno a comprare, che potrebbe vincolarci e tenere bloccata la questione anche molto a lungo: non è infatti detto che l’impossibilità a rogitare comporti anche l’annullamento di quanto si è sottoscritto.
Prima di firmare il contratto potremmo quindi chiedere consulenza a un Notaio, sottoponendogli anche il documento che ci è stato chiesto di firmare, e magari chiedere a un nostro perito di verificare che non vi siano irregolarità.
Il che è più comune di quanto si possa pensare: pensiamo ad esempio alle abitazioni nei centri storici, il cui accatastamento è stato fatto ormai diversi decenni fa, magari rimaste a lungo nelle mani di una stessa famiglia o vendute quando i controlli sulla regolarità catastale erano molto meno stringenti rispetto a ora la probabilità che vi siano delle irregolarità non è poi così remota.

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