Applicabile la tutela del consumatore anche nella compravendita di immobili

02 marzo 2021

Il Codice del Consumo, di cui al D.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, disciplina i contratti di compravendita, cui sono equiparati i contratti di permuta e fornitura di beni e servizi, conclusi tra commercianti, professionisti ed imprenditori che agiscono in tale qualità e soggetti che agiscono come semplici consumatori, cioè al di fuori della loro attività professionale.
Quanto alla nozione di “consumatore”, in essa sono ricompresi tutti i soggetti, persone fisiche, che, pur esercitando una professione o un’impresa, nella conclusione del contratto di compravendita agiscono come semplici consumatori, cioè acquistano il bene non nell’interesse della professione o dell’impresa ma per fini propri.

Obblighi e responsabilità del venditore

Tra i principali obblighi del venditore, previsti dal Codice del Consumo, vi è quello di fornire un bene conforme all’uso ed alle caratteristiche intrinseche e privo di difetti; non vi è difetto di conformità se, al momento della conclusione del contratto, il consumatore era a conoscenza del difetto, non poteva ignorarlo con l'ordinaria diligenza o se il difetto di conformità derivi da istruzioni o materiali forniti dal consumatore.
Nel caso in cui il bene, dopo l’acquisto, presenti difetti, il venditore ne è responsabile ed è tenuto, ai sensi dell’art. 130 del predetto Codice, a sostituirlo o ripararlo, ove possibile, ed a risarcire i danni al consumatore.
Il consumatore può richiedere, a sua scelta, una congrua riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto ove ricorra una delle seguenti situazioni: a) la riparazione e la sostituzione sono impossibili o eccessivamente onerose; b) il venditore non ha provveduto alla riparazione o alla sostituzione del bene entro un termine congruo dalla richiesta del consumatore; c) la sostituzione o la riparazione precedentemente effettuata ha arrecato notevoli inconvenienti al consumatore.
Un difetto di conformità di lieve entità per il quale non è stato possibile o è eccessivamente oneroso esperire i rimedi della riparazione o della sostituzione, non dà diritto alla risoluzione del contratto.

Compravendita di immobili

Premesso, ciò prendiamo in considerazione un caso sottoposto all’esame della Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 497 del 14.1.2021, relativa ad una controversia insorta tra l’acquirente di un bene immobile e la società costruttrice del complesso residenziale di cui l’immobile faceva parte.
La questione riguardava, in particolare, la validità della clausola compromissoria, con cui si deferiva la soluzione delle controversie ad un collegio arbitrale, inserita nel preliminare di compravendita e che non era stata specificatamente approvata dall’acquirente, cioè non era stata oggetto di trattativa tra le parti e sottoposta a specifica firma ed adesione dell’acquirente.
Secondo l’impresa edile, le cui conclusioni venivano accolte dal Giudice di primo grado, non potevano ritenersi applicabili alla compravendita di immobile le norme contenute nel Codice del Consumo, riferibile ai soli beni mobili.

Applicabilità del Codice del Consumo

La Corte di Cassazione giunge, invece, ad affermare un principio diverso, rilevando anzitutto l'applicabilità della disciplina del codice del consumo agli appalti per la realizzazione o la manutenzione di immobili ed alle convenzioni tra il costruttore\venditore di immobili in condominio e i singoli acquirenti, con riferimento alle previsioni del regolamento condominiale richiamato nei contratti di acquisto, contenente limitazioni d'uso per le porzioni esclusive o comuni o deroghe ai criteri di riparto delle spese (in tal senso anche Cass. 2019/19832; Cass. 16321/2016).
Ai fini della tutela del consumatore, infatti, ciò che rileva è la conclusione di un contratto tra un  professionista, che stipuli nell'esercizio dell'attività imprenditoriale o di professionista intellettuale, ed altro soggetto - il consumatore - che contragga per esigenze estranee all'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale.
Né vale ad escludere, agli acquisti di immobili, l’applicabilità della tutela del consumatore il richiamo, nel contratto, della disciplina del d.lgs. n. 122 del 2005 in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, atteso che quest'ultima concorre, in presenza dei relativi presupposti applicativi, con le disposizioni a tutela del consumatore, almeno in difetto di un rapporto di reciproca incompatibilità o esclusione.

Fonte: Notai.it

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